Millegipärast meenutab see mulle J. G. Saxe?i lugu kuuest pimedast mehest, kes kirjeldavad elevanti. Eks ma siis asun seitsmendaks ja püüan samuti asjadele kitsast, aga ehk mõneti vähem tavapärasest vaatenurgast pilku heita. Põhjalikuks kirjeldamiseks on elevant vahest tõesti liiga suur loom. Niisiis huvitavad mind antud raamides vaid mõned ehitamise aspektid ja esimene neist on hoonestusõigus.
Uue hoonestusõiguse eest tuleks maksta
Hoonestusõigus on riigi või omavalitsuse antud luba ehitada kindla otstarbe ja suurusega hoone. Hoone kuju ei ole oluline, küll aga selle pindala. Hoonestusõigus tekib projekteerimise käigus ja fikseeritakse detailplaneerimisprojekti kinnitamisel. Kinnitatud hoonestusõigus tuleb kinnisvararegistrisse kanda, et see saaks jõustuda. Hoonestusõiguse piirides saab esitada juba konkreetse hoone projekti ja ka ehitusloa.
Asjaõigusseaduse järgi on hoonestusõigus vara: seda saab müüa, kinkida ja pärandada ja see ei kao kuhugi, kui maja ka kõige täiega maha põleb ? hoonestusõigus lubab samale kohale teise samasuguse ehitada. Varaks muutub see alles pärast registrisse kandmist. Krundiomanik või varaarendaja (need ei pruugi olla sama isik) saavad selle sisuliselt riigilt kingituseks. Kui uskuda, et ehitatakse eelkõige kasumi pärast, ja eeldada, et iga ehitatud ruutmeeter peaks kasumit andma, on selge, et mida rohkem on ruutmeetreid ja mida paremini neid kasutatakse, seda suurem on kasum. Ja seda suurem on ka kingitus.
Riik või omavalitsus võivad toota hoonestusõigust piiramatus koguses, niipalju kui aga õhku, maapinnale ja maa alla mahub. Hoonestusõigust saab piirata ainult mõistliku planeerimisega. Üldplaneering määrab detailplaneeringu, see aga omakorda hoonestusõiguse: hoone pinna ja kõrguse, hoonetevahelised kujad, piirangud ja servituudid, aga ka arhitektuursed ettekirjutused. Planeerimist peab seaduse järgi teostama riik või omavalitsus, et muu hulgas tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvisid arvestavad tingimused keskkonna kujundamisel. Hoone projekti tellib ja maksab kinni hoonestaja. Planeerimise ja ehitusliku projekteerimise piir on ühtlasi avaliku ja erahuvi piir.
Nii on see teoorias. Aga juba seadus ise annab võimaluse kõik pea peale pöörata. Selle järgi võib võim delegeerida detailplaneeringu korraldamise ja rahastamise krundi omanikule või teistele isikutele, kes on sellest huvitatud. Mis tähendab panna kits kärneriks.
Reaalsuses jätab omavalitsus üldplaneeringu rahapuudusel tegemata ja püüab probleemi lahendada tihtipeale üksiku krundi detailplaneerimise raames. Targem hoonestaja esitab planeeringu pähe vähemasti hoone eskiisprojekti, et siis selle peaasjalikult väljanägemise atraktiivsuse kaudu kaubelda välja sobiv, aga tavaliselt võimalikult suur ehitusmaht. Aja jooksul katavad üksikud ja üksteist nullivad detailplaneeringud kogu ala.
Hoonestusõigust toodab riik. Uut hoonestusõigust ei tohiks kinkida, vaid õiglase hinna eest müüa. Mujal ilmas on see tuntud kui parenduslõiv ja selle suurus varieerub, olles kohati kuni pool sellest, mille võrra krundi väärtus (ilma hooneteta) kasvab. Eestis võiksid lõivu määrata eksperdid. Saadud raha tuleks kasutada üldisemate planeerimisprojektide rahastamiseks. Täismahus üld- ja detailplaneeringud kiirendavad hoonete projekteerimise ja projektide kinnitamist ja annavad ka paremaid lahendusi. See on ka arendaja huvides. Krundi kohta liiga suured või siis perspektiivitusse paika ehitatud majad on arendajale kasulikud vaid juhul, kui ta saab need kiiresti maha müüa.
Avalik ruum eramaa arvelt
Linn on üsna isepäine kooslus, sest niiditõmbajaid on väga palju. Sellegipoolest on kõik linnad, mida ilusaks ja elamisväärseks peetakse, planeeritud linnad. Linna teeb atraktiivseks eelkõige avaliku ruumi hulk ja kvaliteet. Korralikus linnas võtavad teed-tänavad-platsid, haridus- ja kultuuriasutused, spordi- ja puhkepaigad, pargid, metsad ja veekogud enda alla vähemalt 40 protsenti linnamaast. Riik peaks sätestama avaliku maa suhteosa iga astme planeerimisprojektile. Selle saavutamiseks tuleb pea alati võõrandada eramaad. Maad aga ei tohiks võtta ainult neilt õnnetutelt, kes mõne tee laiendamisele või kas või rahvusmonumendi ehitamisele jalgu on jäänud. Maad tuleks võtta kõigilt ja võrdsel määral. Riik peaks sätestama ärastatava maa kumulatiivse koguse. On riike, kus maa tasuta ühiskonna kasuks võõrandamine on võimatu. On neid, kus see on tavaline, ja mõnel pool on võõrandamise määr isegi kuni 40 protsenti esialgsest maast. Nende riikide kogemusest tuleks leida Eestile sobiv avaliku maa tekitamise viis. See oleks parem ja mitte vähem õiglane kui suurendada makse ja jätkata eramaa väljaostmist. Ärastatud maaga tuleb käituda ausalt: kui mõistliku aja jooksul ei ole sellel tehtud planeeringuga ette nähtud töid, tuleb see endisele omanikule tagasi anda. Mitte mingil juhul aga ei tohi seda teistesse erakätesse edasi müüa.
Planeerimisprojekti võib vaidlustada iga inimene, elagu ta kus tahes ja olgu tema motiivid ükskõik millised. Jätaksin siiski kõrvale kõik need, kes ei suuda tõestada, et projekt võib kärpida nende varalisi õigusi. See tähendab need elanikud, kes armast kilukarbisiluetti kaitstes iga südalinna vähegi kõrgemat maja püüavad nullida, või kellel on veel midagi üldist planeerimise algatajale või projekteerijale selgeks teha.
Küll aga annaksin ma vaidlusõiguse ühiskondlikele organisatsioonidele, kes suudaksid üldsust esindada palju paremini kui mõni sapine grafomaan. Ma isegi rahastaksin neid, et nad oma tööd professionaalselt teeksid. Ka üldsusel on õigus pidada korralikku advokaati.
Oleks nagu selge, et planeerimise etapid tuleb õiges järjekorras läbi käia. Miks seda siis mitte teha? Üldplaneeringuta muutub detailplaneerimine lehmakauplemiseks arendaja ja ametniku-poliitiku vahel. Hr Investmann on kõigi eelnevate aastate jooksul hr Iibelehe parteid aidanud rahastada, tegelikult küll kõikide Iibelehtede parteisid.
Raha vastu aitab ainult suurem raha ? ja kui ka see mitte, siis avalik arvamus. See, mis lõpuks valimissedeli kuju võtab, see, mis sunnib poliitikut kas siis karjääri-ihast, edevusest või veendumusest õigeid asju tegema. Ja õigeid seadusi.
