Tallinna elanike arv on viimase kümne aastaga kasvanud keskmiselt 5000 inimese võrra aastas. Kui 2009. aasta jaanuaris elas Tallinnas 404 005, siis 2019. aastal 453 033 inimest.¹ Elanike lisandumine, majanduslikult soodne aeg ning ostujõu kasv on kaasa toonud kinnisvaraarenduse hoogustumise. Uued hoonekogumid kerkivad üle linna, tihtilugu küll üksikute ja isoleeritud saarekestena. Tallinna arendustegevuse kitsaskoht on killustatus. Arendajad on spetsialiseerunud sageli vaid ühele valdkonnale või sotsiaalsele rühmale, mistõttu valmib ühetaoline keskkond, kus on kas ainult elu, kaubandus või äri. Linna ehitatakse arenduskeskselt ning uusi hoonekogumeid ümbritsevate ja nende vahele jäävate aladega tegeletakse tagantjärele või halvemal juhul üldse mitte. Odavamad elamispinnad ehitatakse soodsamatele kruntidele linna keskusest eemal, kesklinna kinnisvara on aga keskmisest kallim. Ennetamaks segregeeritud ja tükeldatud linna teket, tuleks avalikul sektoril haarata Tallinna arendamisel senisest aktiivsemalt initsiatiiv.

Muutunud mõtteviis

Tallinn pole siiski alati arenenud väikeste kildudena. Nõukogude ajal püüti suurte terviklike keskkondadena välja ehitada Tallinna mäed. Ambitsioonikate projektidega ei jõutud paraku kunagi valmis. Vajaka jäi nii teenustest kui ka infrastruktuurist ning vanemate linnaosade ja uute magalarajoonide sidusus on siiani puudulik.

Ehitustegevus kujunes kinnisvaraarenduse-keskseks möödunud sajandi viimasel kümnendil, kui Eestist sai taas iseseisev riik ning mindi üle vabaturumajandusele. Ühiskonnas ja elukeskkonna ehituses möödunud sajandi viimasel kümnendil aset leidnud muutusi on oma doktoritöös kirjeldanud arhitekt Indrek Rünkla: taastati eraomand, võim ja ressurss läksid tsentraalse juhtimise käest erakätesse ja linna arendustegevus lähtus vabaturu põhimõtetest. Mõtte­viisi muutus mõjutas linna, muutusid ka need, kes vastutasid linna käekäigu eest. Ehitustegevuse ja linna arengu suuna otsustab see, kelle käes on ressurss. Arendustegevus koondus peamiselt kahe huvigrupi kätte.

Ühest küljest kujunesid ressursi ja teadmiste tõttu kinnisvaraarendajateks ehitusettevõtted, kuid tarbija harjumustest teadsid palju ka kinnisvaramaaklerid, kes hakkasid seda arendustegevuse algatamiseks ära kasutama.² Kinnisvaraarenduse tagab müügiedu: kaunid pildid ja mõistlik hind aitavad varjata muidu keskpärast keskkonda.

Arenduskillu musternäide on Tallinna Pöörise elurajoon. Kortereid müüakse kui unistust kaunist elust. Veebi­lehel näidatakse kauneid lavastatud kodusid ja fotorenderil šikilt riietatud inimesi rõdul aega veetmas. Kliendi­päeval võlub potentsiaalseid ostjaid värske kohv ja soojade saiakeste lõhn. Nii-öelda toode on atraktiivse hinnaga ja pakitud kaunisse kesta. Tegelikkus on hoopis midagi muud: umbkaudu 800 korteriga arendusprojekt tähendab tegelikult kümmet tornmaja, millest pool on juba valmis või valmimas. Hooned on paigutatud tihedalt tupiktänava äärde. Ainsa lisana on kortermajade juurde välja ehitatud parkimismaja. Hooneid ümbritseb avatud parkla, mille keskele on visuaalse atraktiivsuse tõstmiseks asetatud hiiglaslik betoonist maamärk – orgaanilise vormiga skulpturaalne objekt. Hoonegrupp paikneb Väike-Õismäe ja Mustamäe vahel, tööstus­piirkonnas, ning selle peamised naabrid on autoremonditöökojad ja väikeette­võtted. Lähimad poed, koolid ja lasteaiad jäävad sellest umbes kilomeetri kaugusele. Bussipeatus on küll lähedal, kuid ühendus ülejäänud linnaga hõre. Tekib küsimus, miks on just sellesse piirkonda planeeritud nõnda ühetaoline suurte torn­elamutega elukeskkond.

Teine tüüpiline uusarenduskillu näide on Pae pargi juurde rajatud kortermajad. Peale kortermajade tuli arendajal välja ehitada ka Pae park. Heale algideele vaatamata on pargi ja elamute rajamisel lähenetud kui kahele erinevale tükile. Hooned on küll rajatud pargi serva, ent ei moodusta sellega tervikut. Hooneid ümbritsevad aed ja parkla, mis lõikavad elamupiirkonna pargist ära. Majaelanikel on pargile küll aknast hea vaade, ent otsetee sinna puudub. Arhitektuurilt ja funktsionaalsuselt võiks parki ümbritsev asum olla palju mitmekesisem ja huvitavam. Ka naaberkrundi kaubanduskeskus koos parklaga on omaette tükk, mis ümbrusega ei seostu, kuigi kõik kolm võiksid olla omavahel paremini läbi põimitud ja üks tervik.

Stockholmi näide

Näiteks Skandinaavia linnades on avalikul sektoril linna arengu suunamisel palju suurem roll. Seal on arendus­tegevus märksa rohkem reguleeritud. Eesmärgiks on luua terviklik keskkond: üheaegselt mõeldakse läbi nii transpordi­ühendused, töökohtade paiknemine kui ka elamispindade asukoht. Vahest üks olulisemaid selletaolisi projekte on viimasel 20-l aastal olnud Stockholmi rajatud Hammarby Sjöstad, läbi aegade üks sealseid suuremaid linna­uuendamise projekte. Selle planeerimine algas juba 1990. aastatel ja kestab siiani. Programm nägi ette Stockholmi siselinna piirile jääva kunagise tööstusala ümbermõtestamise ja nüüdisaegseks ning jätkusuutlikuks linnakeskkonnaks kujundamise. Piirkonna arendamise algatas linn ning kuna endine tööstusmaastik ja sadamaalad kuulusid linnale, korraldati parima lahenduse leidmiseks kinnisvaraarendajatele võistlus. Linn sai ühtlasi esitada läbimõeldud nõudmised arhitektuurile. Projektiga ehitatakse välja kokku 8000 eluaset 20 000-le inimesele ja umbes 35 000 ruutmeetrit äri- ja büroopinda. Kuna uue elukeskkonna lähtepunkt oli jätkusuutlikkus, ehitati muu hulgas välja trammitee ning planeeriti tihedaim hoonestus ühis­sõidukite peatuste lähedale.

Tallinna võimalus

Kus ja kas oleks selline initsiatiiv ja arengu suunamine võimalik Tallinnas? Arendustegevuseks peab olema vahendeid. Märkimisväärne osa avalikus omandis maast asub Lasnamäel Pirita- ja kesklinnapoolses servas.

Lasnamäe klint on kui barjäär eri­ilmeliste linnajagude vahel. Klint ise on küll looduskaitse all, kuid klindi peal ja ümbruses on piisavalt ehituspotentsiaaliga maad. Klindi serval võib välja tuua kolm sellist kohta, millest võiks kujuneda Lasnamäge ja kesklinna ühendav sõlm.

Esiteks piirkond Mustakivi tee ja Kose vahel. Seda on planeeritud läbima Mustakivi tee pikendus, kuid sel paigal on enam potentsiaali kui olla pelk sõidutee: see ala on kui vaheetapp ja väga eriilmeliste Tallinna linnaosade ühenduslüli.

Teine koht, kus omavalitsus saaks ise Tallinna arengut suunata, on Paevälja. See on arenev piirkond, sinna on planeeritud Tallinna uus haigla, hiljaaegu on alanud järjekordse kinnisvaraarenduse tulemina ehitustegevus, ala läbib magistraaltee.

Kolmanda kohana toon välja Tallinna kunagise loomaaia krundi Sikupilli asumi ja kesklinna vahel. Pean seda praegu vahest kõige suurema potentsiaaliga arenduspiirkonnaks. Sealkandis on oluline luua ühendused Sikupilli ja Kadrioru asumi vahel. Lasnamäe klint ja Laagna tee lõikavad linnajaod teineteisest ära. Selleks et asumite vahel liikumine oleks mugavam, tuleb planeerida sillad ja lauged pandused ühendamaks Majaka tänavat Vesivärava tänavaga. Samuti tuleb luua ühendused Kunderi ja Kivimurru tänava vahele.

Lasnamäe klindi alune serv võiks olla Kadrioru pargi jätk. Eluhooned võiksid olla terrassmajad, mis piiritlevad koos klindiga kausja pargi. Pargi poole jäävatel hoonetel võiksid olla poolavatud siseõued.

Laagna tee kesklinnapoolne ots on koht, kus on mugav auto ühissõiduki vastu vahetada. Sellest lähtuvalt tuleks piirkonna planeerimisel silmas pidada, et oleks piisavalt ühissõidukite peatusi, ja luua mugavad ühendused parklast peatusse jõudmiseks. Kuna ligipääsetavus soodustab kaubandust ja äri, peaksid ka hooned seda toetama. Hoonete vahel peaks olema linnaväljak.

Avaliku sektori algatatud kinnisvaraarenduse korral peab põimima avalikud funktsioonid, looma kõigile liiklejatele mugava võimaluse ühissõidukeid kasutada, samuti loogilised ühendusteed, kavandama uued elamud ja büroohooned. Avaliku sektori arendatava ja omavalitsuse maale rajatava kinnisvaraprojekti puhul tuleb ehitada ka munitsipaal- ja sotsiaalelamuid. Avaliku sektori kinnisvaraarenduse prioriteet ei ole teenida võimalikult suurt kasumit, vaid planeerida sidus linnakeskkond.

Artikkel põhineb autori sel talvel kaitstud EKA arhitektuuriteaduskonna magistritööl „Sidus linnaruum“ (juhendajad Toomas Tammis ja Tarmo Teedumäe).

1 Vt Tallinna kodulehte https://www.tallinn.ee/est/Tallinna-elanike-arv.

2 Indrek Rünkla, Arhitektuursest mõtlemisest. Seostest arhitektuuri ja ühiskondlike konstruktsioonide vahel arhitektuuri praktika näitel. Doktoritöö. Eesti Kunstiakadeemia kunstikultuuri teaduskond, kunstiteaduste instituut, 2016.