Ühel päeval istus linnavalitsuses ehituslubadega tegelev ametnik pahaaimamatult oma laua taga, kui sisse tuhises planeeringutega toimetav kolleeg ja küsis: „Aga kus puud on?!“. Äsja oli avatud järjekordne super- või hüpermarket, asfaldikõrbega ümbritsetud ostumeka, mille planeeringumenetluses murdis kolleeg arendajaga kõvasti piike, et parklasse saada mõnigi puu. Ehituslubadega tegelev ametnik oli samuti üllatunud, sest temagi oli ehitusloa menetluses pidanud tuliseid vaidlusi, kui arendaja joonisele puude lisamise vastu sõdis, olgugi et neid nõudis kehtiv detail­planeering. Millegipärast juhtub ikka, et omanik peab puid liigseks kuluks, kuigi need maksavad naeruväärselt vähe kogu­eelarvega võrreldes, ja ruumiraiskajaks, kuigi puud võtavad ära vaid tükikese parklast. Hindamata jääb sealjuures korraliku puu asendamatu panus keskkonna parandamisel.

Rasked lahingud lõppesid ametnike arust võidukalt: mummud (projekteeritavad puud) olid saanud joonistele ja niiviisi seadusliku jõu – nüüd olid aga ikkagi kaotsi läinud.

Puude otsingu jäljed viisid ehitus­järelevalvega ametis olnud kaastööliseni, kes kasutusluba väljastades kontrollis küll, kas super- või hüpermarket vastab projektile, aga ei pidanud oluliseks hoonest väljapoole jäävaid detailikesi. Puud kadusid menetlusbürokraatiasse, sest ruumiloomega seotud valdkonnad on omavalitsuses eraldi osakondades ja näevad maailma erinevalt. Killustatud organisatsioonis on hea avaliku ruumi saavutamine vaevarikas ülesanne ja puud haihtuvad edaspidigi.

See ühes Eesti linnas tõesti sündinud lugu näitab ilmekalt, kui keeruline on ruumiloome: osalisi on palju ja igaüks kipub asja vaatama oma mätta otsast, sest vastutab vaid ühe osa eest. Selleks et avalik huvi ehk tervikpilt saaks kaitstud, on määratud tööle kohalik omavalitsus: just tema vastutada on avalik ruum, see inimeste elusid siduv võrgustik. Miks siis peab tegema detektiivitööd, et aru saada, kuhu on kadunud avalik ruum?

Omavalitsuse ruumiloomet juhivad strateegilised arengudokumendid (üldplaneeringud, arengukavad, strateegiad jms), mis on vahel täitsa edumeelsed. Aga mis mõte neil on, kui nende avaram pilk ja pikemaajalisem tervislikum suunaseadmine lõpuks ikkagi kuskil töö käigus kaduma läheb ja lõpuks jääb vaid nentida, et välja kukkus nagu alati? Kuidas vältida ruumilõhkujate ehitamist ja ühise ruumi risustamist või suisa hävitamist? Kas ruumi lõhub inimene või maja, dokument või kellu? Kuidas teha nii, et paberile ehitatud pilvelossid juurduksid maasse, avalikku ruumi, ja jääksid kogukonna haardeulatusse?

Ruum kõrgete majade ümber. Eriti oluline on avaliku ruumi kvaliteet seal, kus kihab elu: kui on palju inimesi, palju huvisid ja vähe maad. Selline on südalinn, kus surve linna tihedamaks ehk kõrgemaks ehitada on väga suur, ning taas ongi tähelepanu all kõrghooned. Peagi saab Tallinn EBSi õue peale esimese 130 meetri kõrguse pilvelõhkuja,¹ häbiväärse kohtuvaidlusega tõrjutud EKA 16korruselise hoone asemel kerkib aga magusale Tartu maantee krundile valutult 30korruseline äri- ja elumaja.² Endine Postimehe maja sünnib peatselt uuesti 18korruselise ärikeskusena³ ja naaber Stockmann soovib parkimismaja asemel rajada 31 korrusega kõrghoone⁴ ning eelmisel sügisel avati suurejooneliselt Maakri tänava 26korruseline büroohoone Skyon.

Veel on arvatud, et peaks loobuma senisest kõrguspiirangust (Oleviste kirik) ja päästma Tallinna „seksika kontrastiga“ helsingilikust igavusest.⁵ Kõrghooneihalus ei ole ka Tartut puutumata jätnud ja nii vürtsitavad Emajõe siluetti jõelaevade piletimüügikioskist JOKK-skeemina välja kasvanud Plasku (14 korrust), jätkuvalt tühermaal trooniv Tigutorn (23 korrust), ootamatult Anne kanali äärde kerkinud Pipedrive’i peahoone (16 korrust) ja varsti satub äärelinna servale Tallinna-Tartu maantee äärde veel üks moodsalt roheline 20korruseline torn, Lõuna-Eesti kõrgeim büroohoone.⁶

Pilvelõhkujad tekitavad emotsioone – ja mitte üleliia häid: Pärnu uus, kuni 28korruselisi hooneid lubav üldplaneering andis põhjust suisa petitsiooniks „Me ei soovi Pärnusse kõrghooneid“.⁷ Ühismeedias kutsutakse üles Tallinna planeeringuid tühistama ja New Yorgi mängimist lõpetama, kastide asemel stiilset arhitektuuri looma ning nõutakse rohelise pealinna tiitlile vastavat jalakäijasõbralikkust. Meedias muretsetakse, et ega kõrghooned linna kivi­džungliks muuda või vanalinna vaadet varja. Esteetilised hüüatused võtab rahulikult kokku Mart Kalm, kes nimetab torn­maju majandusmudeli paratamatuks tulemiks ja ratsionaalseteks kastideks, kus põhiline on küsimus, kas tulede read sätitakse jooksma üht- või teistpidi.⁸ Lennukaid maitseküsimusi kõrvale jättes keskendun siinkohal maapealsetele ehk avaliku ruumi teemadele.

Huvitaval kombel tunnistab ka Tallinna linnavalitsus, et vajadust kõrghoonete järele ei ole ja värskes Tallinna arengustrateegias leitakse, et eelkõige on vaja kuni nelja korrusega hooneid. Uued tuuled linnaplaneerimises seavad esikohale inimsõbraliku linnaruumi ja kõrghooned seda kontseptsiooni ei toeta. Nüüd ollakse veendunud, et kõrgemad kui kuue korrusega hooned inimesega aktiivselt ei suhtle ning linliku tiheduse peab saavutama teistmoodi.⁹ Kui Tallinna südalinna kuhjatud pilvelõhkujad omasoodu edasi paljunevad ja jätkuvalt kehva ruumi(kogemust) loovad, siis kus on tehtud viga?

Sõnadega joonistatud ruum. Vaatlen nüüd lähemalt Maakri piirkonda ja sealset ruumiloomet planeerimisest ehitamiseni. Kui avaliku ruumi vaatlus, mida saab teha igaüks seal ringi uidates, on näidanud, et olukord on kehv,¹⁰ siis milline on seis paberil ja õigusruumis? Teemat dirigeerib teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“¹¹ ja esimest viiulit mängivad detailplaneeringud.

Maakri city’stumisele pani alguse 1999. aastal kerkinud 95meetrine ja 24korruseline SEB panga peakontor, sellele järgnesid 13korruseline Postimehe maja, 19korruseline Maakri 36 torn­elamu, 105meetrine ja 25korruseline hotell Radisson SAS ja 23korruseline City Plaza büroohoone. Teletorni ja Oleviste kiriku kõrval ongi Tallinna kõrgeimad hooned 116meetrised ja 30korruselised kaksik­tornid Swissotel ja elamu ning 2019. aastal valminud 110meetrine Maakri torn.

Kõrghoonete teemaplaneering algatati 2004. ja kehtestati 2009. aastal ning selle järgi on kõrghoone 45–124 meetrit kõrge ehk 15–35 korrusega, pilvelõhkujad peavad olema kõrgemad. Teema­planeeringu eesmärk on vanalinna silueti vaadeldavuse tagamise kõrval peatada linna hajumine ehk valglinnastumine: Tallinna kesklinna maakasutuse intensiivistamine peab kaasa tooma kesklinna autoliikluse vähenemise ja suurendama linnasüdame atraktiivsust.

Ilmselgelt pole suudetud valglinnastumist pidurdada. Kõrgete majade kuhjamine pole kasvavale Suur-Tallinnale nähtavat mõju avaldanud, sest eluruume on Maakri piirkonda lisandunud väga vähe. Kui eeldatakse, et kõrghoonetega saab kesklinna liiklusintensiivsust vähendada, aga koondatakse sihtkohti ja rajatakse parkimismaju, siis kuidas kõik need autod sinna saavad ilma tänaval liiklemata ja koormust tekitamata – õhus need ju (veel, õnneks) ei hõlju?

Edasi leitakse teemaplaneeringus, et hoonestuskõrgust ja -tihedust on vaja reguleerida inimsõbraliku elukeskkonna tagamiseks. Tihendamise kasuteguri lükkab ümber teemaplaneeringut saatnud eksperdihinnang „Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud“ (E-Konsult, 2005), mille väitel on linna ehituslikus tihendamises kõrghoonetel väike roll. Määrav on pigem väikeelamute osakaalu vähenemine ning viie- kuni kaheksakorruseliste hoonete osakaalu suurenemine – kõrghooned ei ole ehituslikult tiheda linna kriteerium.

Tartu üldplaneeringus ongi näiteks kehtestatud kõrguse ülempiir: kesklinnas kuni kuus korrust, erandkorras on lubatud kuni kaheksakorruselised hooned. Kui eesmärk on linna tihendada, siis tuleks keskenduda eelkõige linnaehituslike aukude täitmisele – ja neid Tallinnas jagub. Iga lisanduv kõrghoone võtab aga ära võimaluse täita augud inimmõõtmelisemate hoonetega.

Kui väidetavalt on Tallinna kõrghoonete teemaplaneeringu eesmärk tagada inimsõbralik elukeskkond, siis kuhu on see jäänud?

Võltsinnovatsioon. Avalik ruum ehk keskkond hoonete vahel on elutähtis ja kvaliteetne avalik ruum peaks kuuluma inimõiguste hulka nagu puhas joogivesi. Kõrghoonete kavandamisel planeeritakse millegipärast enamasti linna helikopterivaates, kus peaosa mängivad abstraktne kompositsioon ja müstilisena kõlavad vaatekoridorid. Planeeringus tuuakse välja tornmaja kui maamärgi olulisus ja kaugvaated, hoonemüügi kodulehed kiidavad silmapaistvat vormi ja et see on kaugele näha.

Nii kipuvad ka kõrghooned mõjuma juurteta kaunitaridena, keda on tore kaug- ja kõrgvaates eksponeerida, kuid kellele liginedes põrkutakse ükskõiksuse või suisa ebasõbralikkuse vastu: tee välisukseni ehk avalik ruum on selliste hoonete rajamise käigus ununenud. Tallinna city’t armastatakse kasutada innovaatilise riigi brändimisel ja seda ikka eranditult droonifotona. Torn­majad loovad innovatsiooniillusiooni, jätavad mulje rikkast ja arenenud ühiskonnast, kuigi tegelikult võisid seda tiitlit kanda murrangulisel XIX sajandi lõpus USAs püstitatud päris esimesed kõrghooned. Tegelik ühiskondlik küllus ja heaolu paistavad ikka inimese tasandile laskudes, aga kes seda troostitut tuulist asfaltvälja ikka tahab pildistada, ülelennu tulesäras peegeldused mõjuvad ju paremini. Nii kipub uuenduslikkus manduma võidujooksuks kõrgeima tiitlile ja seejuures kannatab eelkõige avalik ruum. Brändimise nimel on ohvriks toodud inimmõõde ja elusõbralikkus.

Kõrghoonete teemaplaneeringu vajadust põhjendatakse seletuskirjas samamoodi: „Teema on muutunud aktuaalseks tingimustes, kus paljude hajutatult tegutsevate kinnisvaraarendajate või maaomanike soov on arendusprojekti tasuvuse suurendamise eesmärgil rajada üksikule krundile naabritest oluliselt kõrgema korruselisusega ja suurema ehitustihedusega hoone. Selline tegutsemisviis on sageli vastuolus naabrite huvidega, halvendades nende (elu)tingimusi, kinnisvara väärtust jm.“

Veel mainitakse kõrghooneid kui orientiire liiklusmaastikus, aga maamärgi asemel, mis hõlbustab füüsilises ruumis orienteerumist, on muutunud oluliseks imaginaarne maamärk. Teemaplaneeringu argument kõrghoonete püstitamiseks on ka tuntuse saavutamine. Aga kes saab tuntuks, kelle hulgas, miks peaks saama ja eelkõige, mis hinnaga?

Päris elu ja päris rikkus. Maakri kõrghoonete piirkonna puhul käsib teemaplaneering detailplaneeringute koostamisel jälgida, et säilitataks kvartalile iseloomulik haljastatud pinna suhe üldpindalaga ja jälgida (mida selline sõna siin küll tähistab – passiivset vaatamist?), et kogu haljastatud pinna ja avaliku väliruumi osakaal ei langeks alla kümne protsendi. Tõsise eesrindlikkusega määratakse, et rohevõrgustiku paremaks toimimiseks tuleb leida võimalus luua (mikro)rohevõrgustik, mis kompenseeriks rohestruktuuri ebapiisavuse, ja leida ruum haljasaladele. Aga miks näeb majade vahel vaid mõnda harva madalat puukest ja hõredaid istutuskaste? Kuhu jääb paberil nõutud keskkond, mis mõjuks kutsuvalt ning pakuks esteetilise elamuse?

Teemaplaneeringu negatiivsete mõjude eksperdihinnang hindab Maakri piirkonda karmilt ja pandud diagnoos kehtib praegugi: „Tegevus väliruumis on ühesuunaliselt suunatud hoonestamisele. Uusi haljasalasid ei ole rajatud ega kavandatud rajada, puudub kava piirkonda haljastatud väliruumide loomiseks ning tänavaruumi haljastusega elavdamiseks. [—] Piirkonna sisene rohevõrgustik ja seda toetavad elemendid puuduvad ja on killustatud. [—] Ala täiendav tihendamine ei ole otstarbekas, järgnema peab piirkonna korrastamine linnaliku elukeskkonnana.“

Eksperdihinnangus tuuakse välja, et väliruumi kvaliteet kõrghoonete ümber on kasutustiheduse tõttu eriti oluline ning arvestama peab tuulte ja varjudega, liikluskoormusest põhjustatud müra ja õhureostusega ning kõvakattega aladega (asfalt, sillutis jms), mis kaasnevad üle­dimensioneeritud tänavate ja parklatega. Ruumi tegelikele kasutajatele mõjub pelutavalt üksluisus ja puuduvad avaliku ruumi elemendid: pingid, haljastus, mänguväljakud, suhtluspaigad, eraldumisvõimalused, jalakäiguühendused jms. Need on asjad, mis teevad ruumi rikkamaks ja elusamaks ning seega peaks neile palju rohkem tähelepanu pöörama, olgu siis planeerimise, projekteerimise või ehitamise etapis. Avaliku ruumi puudujääke on hiljem palju keerulisem ja kallim parandada, targem oleks kohe õigesti teha. Selleks tuleb aga helikopterivaatest loobuda ja tagasi maa peale tulla.

Tuleb välja, et ka kõige värskemad kõrghooned on valminud hapuksläinud detailplaneeringute najal. Nii on ka mainekal arhitektuuribürool, esinduslikul arhitektuurivõistlusel või ambitsioonika keskkonnaeesmärgiga raske luua tõeliselt nüüdisaegset ja mitmekihiliselt kvaliteetset ruumi, sest lähteülesanne on aegunud ja kehv.

Üks vanemaid, ruumi mõttes suisa iidne (kehtestatud 1997) on SEBi peamaja hõlmav äärmiselt napp planeering, kus meid rõõmustavad planeeringujoonisel rohelised laigud (haljastus), mis on nii maja kõrval kui ka väikese puukiriku hoovis ja – mis kõige olulisem – puurivi (hobukastanid) kaunistab Tartu maantee läbimurret ehk Rävala puiesteed Liivalaiast Kivisilla tänavani. Ja õige: puud on jällegi kuhugi kadunud ja asendatud betoontõkiste halli labürintliku pornoga.

Kõrval asuvate Tartu maantee 16b, 16 ja 18 hoone ja Swissoteli detailplaneering (kehtestatud 1998) sätestab, et kõrghoone madalate hooneosade katustele tulevad aiad ning Jaani seegi kiriku krundist kujundatakse väike pargiala, mis on tihedalt puid täis. Swissoteli krundil on lubatud 80protsendine täisehitus, mis ei jäta väliruumis võimalust millekski peale minimalistlike kõnniteeribade krundi kahel piiril. Sellega avalik ruumiloome siin piirdubki.

2008. aastal kehtestatud lakoonilises detailplaneeringus Maakri 19/21 ehk Maakri torni kvartalis ei peegeldu avaliku ruumi kvaliteedile mõtlemine kuidagi: rangelt tehnokraatlikul joonisel (tõsi, ühe rohelise laiguga) on ära märgitud veokite pöörderaadiused ja ehitusõiguse tehnilised tabelid. Väljatoomist väärib siiski avastus: Maakri tänav on määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks. Mida ei ole tänaseni …

2015. aastal kehtestatud Skyoni (Maak­ri 28 ja 30) detailplaneeringu dokumentide hulka on ilmunud juba moodsam joonis pealkirjaga „Avalikult kasutatavate alade skeem“, aga seal ei priisata just üleliia: tähistatud on Tornimäe tänava pikendusjupp, tükk kõnniteed ning tagahoovi haljasala. Räägitakse hoonestusalade kujust, kaugvaates paremast mõjust ja hoonete kõrguse määra­misest, aga mitte avalikust ruumist. Haruldane on seejuures, et haljasalaks planeeritud krundil kasvavad põlispuud on ette nähtud säilitada.

Kokkulepped. Kuigi arhitektid vaatavad vahel planeeringuid kui loomingulise vabaduse piirajat, siis arengudokument on laiem ühiskondlik kokkulepe, millega antakse lubadus nügida edasist arengut mingis suunas. Kõigi selliste kokkulepete puhul on oluline need mõne aja tagant ja regulaarselt üle vaadata, et eesmärkide täitmiseks tarvilikke meetmeid uuenevate teadmiste valguses ajakohastada. Arengukavad vaadatakse üle igal aastal ja ka planeerimisseadusse kirjutati 2015. aastal sisse (jätkuvalt) üsna revolutsiooniliselt mõjuv, aga tegelikult lihtsalt ruumiloome ABC-d üle kordav säte, et detailplaneeringud kui lähitulevikku kujundavad kokkulepped võib iga viie aasta tagant üle vaadata ja need ka tühistada. Seda teed on julgenud minna kahjuks väga vähesed omavalitsused, kusjuures tühistatakse pigem juba naeruväärselt mõjuvad iidsed planeeringud, aga nagu näha, tihti mitte neidki. Nii kerkivad endiselt kurioosumitena ignorantsed ruumilõhkujad või selgub, et pilvelossidele on unustatud vundament rajada.

Aprill on Tallinnas heakorrakuu, kus kutsutakse üles koristama koduümbrust talveprahist. Äkki võiks koristada hoopis oma sahtleid ja tuulutada pead, vaadata üle, kas väärtussüsteem on ikka töökorras ja puhuda tolm avalikust ruumist? Ja kui on näha, et ajale jalgu jäänud planeeringud lõhuvad rohkem kui ehitavad, siis tuleb pilvedest alla tulla ja maapealne elu korda sättida. Käised üles ja avalik ruum korda!

1 Kristiina Kröönström, Lea Eisen, Tallinn saab esimese pilvelõhkuja. – Pealinn 7. II 2022.

2 Tallinna kaubamaja kõrvale ehitatakse kõrghoone. – Tallinna linna veeb, 10. IX 2021.

3 Ekvard Joakit, Endisest Postimehe majast saab eliitbüroohoone, praegusest ilmest ei säili pea midagi. – Delfi Ärileht 10. II 2021.

4 Stockmann soovib parkimismaja kohale rajada 250 korteriga kõrghoone. – ERRi uudisteportaal, 15. IV 2021.

5 Andres Kraas, Uued hooned saagu Oleviste tornist kõrgemad, muidu jääb Tallinn igavaks nagu Helsingi. – Eesti Päevaleht 18. II 2022.

6 Eili Arula, Tartusse kerkib 20-korruseline kõrghoone. – Tartu Postimees 14. IV 2021.

7 Me ei soovi Pärnusse kõrghooneid! – Rahvaalgatus.ee

8 Virkko Lepassalu, Kuigi Tallinna on haaranud kõrghoonete ehitamise palavik, lüüakse Oleviste kõrgus aastate pärast. – Pealinn 14. II 2022.

9 Kristiina Kröönström, Lea Eisen, Tallinn saab esimese pilvelõhkuja.

10 Elo Kiivet, Linnaruumikolumn: igaühe linnavaatlus. – Müürileht 20. V 2021.

11 Kõrghoonete paiknemine Tallinnas. – Tallinna linna veeb. https://www.tallinn.ee/est/ruumiloome/Korghoonete-paiknemine-Tallinnas