Kuidas saame aidata ehitussektoril kasvada ilma riiki võlaspiraali tõukamata? Mida teha, et linnas oleks rohkem inimesi, rohkem kliente, et hoonete tänavakorrused elaksid? Et oleks põhjust tihendada ühistranspordi- ning koolivõrku? Kui kinnisvarahinnad linnas ületavad tavalise, keskmise sissetulekuga inimese ostujõudu, siis mida teha kasvava ebavõrdsusega? Kuidas lahendada olukorda nii, et keskkonnajalajälg ei suureneks? Siin on mõned lahendused.

Mis probleem on vaja lahendada?

Eesti ehitussektori tootlikkus on ELi keskmisest kaks korda madalam,¹ pealinna ruumiline segregatsioon on kiireim Euroopas² ja keskmisest palgast ei piisa kodu ostmiseks.³ Venemaa hävitas 1944. aasta märtsis ligi poole Taanilinna eluhoonetest. Kesklinn on ebanormaalselt hõreda hoonestusega tänini. Planeeringute ja ehituse tempo, arhitektuuri kvaliteet ning avaliku ruumi tase ägab munitsipaalbürokraatia all.

Financial Times kirjutas augustis, et Eesti eluasemete hinnakasv on Euroopa tipus.⁴ Investori ja kooliõpetaja Kristi Saare sõnul järgib meie kinnisvaraturg Lääne-Euroopat: „Kinnisvara siiski kallineb, üha vähem inimesi saab elu jooksul kinnisvaraomanikuks, üürnikke tekib juurde.“⁵ Äripäevast loeme, et viie aastaga võivat ruutmeetri hind koguni kahekordistuda.⁶

Rohetiigri „Ehituse teekaart 2040“ on andnud teadusele ja andmetele tuginedes soovitusi, kuidas vähendada ehitatud keskkonna jalajälge.⁷ Süsinikuheitme vähendamisest lähtuv analüüs kinnitas meie teadmisi: linnade planeeringud ja nendega kavandatud liikumisvõimalused on ebatervislikud, maakasutus on üks Euroopa raiskavamaid. Meie planeerimisotsused tekitavad autostumist, süsinikuheitmeid, kulusid riigile, omavalitsustele ja kodaniku rahakotile ning planeerimine süvendab ühiskonna segregatsiooni. Maakeeli: kui kodu ostmine linnas on liig kallis, ollakse sunnitud kolima linna serva ja selle taha põldudele. Paljud kolivad sunnist, mitte vabast tahtest elada vabal maal, kus soovitakse. Säästetud raha kulub aga auto või kahe pidamisele. Istutakse ummikutes.

Linnas sees kujunevad aga rikaste ja vaeste linnaosad. Väikesed sissetulekud kattuvad ka venekeelse elanikkonnaga. Tekivad pinged. Kui praegune (puudulik) ruumipoliitika jätkub, pole Tallinnas välistatud Pariisi rahutused või Rootsi linnade (jõugu)kuritegevus, nagu on hoiatanud arhitektide liidu president Andro Mänd. Ruum meie ümber mõjutab ka kuritegevust. Mõelge getodele ja nende nõiaringist. Reykjavíki linnapea, endine arst Dagur B. Eggertsson on rääkinud, kuidas saareriik seljatas noorte alkoholi- ja uimastikasutuse epideemia, kui muutis teadlikult ka linnaruumi.⁸

Majanduslik kasu linna üürikorteritest

Linn koosneb erisugustest inimestest, ühetaolised ei saa linna moodustada, ütles Aristoteles. Rohkem inimesi eri tausta, vanuse ja vajadustega tähendab ka rohkem kliente poodidele-kohvikutele. Inimeste arvukus ehk linna tihedus ja ligipääsetavus liiklusvahendist sõltumata on üks tänavakaubanduse nurgakive, nagu endise Harvardi, praeguse MITi õppejõu ja arhitekti ning linnaplaneerija Andres Sevtšuki teosest „Street Commerce“ ehk „Tänavakaubandus“ lugeda saame.⁹

Teadagi vajavad linnad ja nende asumid eri funktsioone, nt töökohad, haridus, kaubandus. Keskendume aga elamisele. Vajame taskukohaseid eluasemeid ehk tavalisi kortereid tavalistes linnaosades. Need võivad kuuluda linnale, arendajale, mittetulundusühingule või elamuühistule.

Linna üürikorterite mõte on võimaldada eluase keskmist sisse­tulekut teenivale ja/või teatud ametit pidavale inimesele, näiteks õpetajale, politseinikule või päästjale, üle terve linna. Eriti kesklinnas. Osa ametihüvest, kui soovite.

Linna üürikorterid olid tavalised Eesti Wabariigis ning on jätkuvalt teistes põhjamaades, mida ei okupeeritud. Linn, riik, ka õpetajad, kindralid ja ettevõtjad panid siin ise rahad kokku ning ehitasid kortermaju. Arhitektid Andro Mänd ja Katrin Koov on kirjutanud ruumilisest segregatsioonist ning Pätsu-aegsetest linnaüürimajadest.¹⁰ 1940. aastatel pandi alus ka Soome edukale eluasemepoliitikale.

Linnaüürikorterid on majanduslikult kasulikud. Spotify ähvardas Stockholmist lahkuda, kui eluasemekriis ei leevene.¹¹ Pärnusse soovivad tehnoloogia- ja kinnisvaraettevõtjad rajada ise uue linnaku, kuhu plaanitakse soodushinnaga rendikorterid politseinikele, õpetajatele ja haiglaõdedele.¹²

Põhja-Tallinna rajatakse Volta ja Hundipea kvartal, mille taga on hiiglased nagu Taavet Hinrikus, Sten Tamkivi ja ettevõtjatest perekond Hääl. Markus Hääl kirjutas: „Sotsiaalse mitmekesisuse soodustamiseks on meie selge siht tuua korterite ja äripindade müümisel ja üürimisel turule võimalikult erineva hinna ja planeeringuga lahendusi, et vältida eliitpiirkonna tekkimist. Selline lähenemine on vajalik Tallinnas tervikuna. Kuigi Eestis on sõnal „sotsiaalkodu“ endiselt negatiivne maik, ei peaks see nii olema. Paljudes Euroopa linnades on ammu saanud reaalsuseks, et erinevates linnaosades moodustavad sotsiaalkodud teatud protsendi eluasemetest. Need kodud on hästi hooldatud, pakuvad elanikele vajalikke teenuseid ning on integreeritud kogukonnaellu, et vähendada segregeerumist vaeste ja rikaste piirkondadeks.“¹³ Ühiskondlik hüve on otsene.

Õigusruumi murekohad ja lahendused

Tellisin advokaadibüroolt RASK õigus­analüüsi, mida on võimalik praegu kehtivas õigusruumis ära teha ja mida tuleks järgmisteks sammudeks õiguskorras muuta. Lühidalt: omavalitsused saavad nõuda linna üürikorterite ehitamist linnamaale nagu mujalgi põhjalas. Halduslepingutega saaks nii teha ka eramaal, aga see on ebakindel. Tõsielus ei suuda Tallinn isegi lasteaedu nõuda, ehkki põhjus ei ole juriidiline.

Suurema muudatuseni jõuaksime seaduste täiendamisega. RASKi koostatud analüüsis tõdetakse: „Kehtivas õiguses puudub laiema täiendusega „sotsiaalkorteri“ või „-elamu“ legaal­definitsioon. Kehtiva õiguse kontekstis tähendavad mõisted „sotsiaalkorter“ ja „sotsiaalelamu“ pigem eluasemeid vähekindlustatud ühiskonnagruppide jaoks, kuid töös analüüsitud välisriikide erinevad lahendused (ja ka Eesti vajadus) näitavad seda, et kõnealuse probleemi käsitlemisel on kohasem kasutada neid termineid laiemas tähenduses.“¹⁴

Planeerimisseaduses tuleb ümber sõnastada omavalitsuste õigused sotsiaaltaristu määratlemisel ja nõudmisel. Praegu käsitletakse vahetult ja otseselt uusarendustega seotud teid ja torusid või tänavavalgustust. Saame anda linnadele õiguse (mitte kohustuse) nõuda kinnisvaraarendajalt detailplaneeringu alusel linna üürikortereid. Eraomandile seatavat piirangut saaks leevendada suurema ehitusõiguse andmisega. Näiteks nõuab linn 20 protsenti korteritest õpetajatele, vastutasuks alandatakse parkimiskohtade rajamise nõuet ja lubatakse üha suuremat hoonestustihedust ja lisakorrust luksuskorteritele. Ka kohalike maksude seadust (KoMS) muudetakse tänavu. Linnadele tuleks anda õigus (mitte kohustus) kehtestada arendajatele sotsiaaltaristumaks, mis annaks omavalitsusele vahendeid linna üürikorterite või ka lasteaedade tarvis.

Näited

Austria, esmajoones Viin, on enam kui sajandi vältel inspireerinud Euroopa linnu, ka Helsingit. 50 protsenti Viini elanikkonnast elab linna üürikorteris, ehkki 80 protsendil linlastest on selleks õigus. Sotsiaalkorterid on kas linna või arendajate omandis, neil on kohustus üürida pool uusarenduste korteritest kindlaksmääratud sihtgrupile konkreetse hinnaga. Vastutasuks saavad arendajad linnalt omandada elamu­arenduseks juba ehitusõigusega väärtustatud maad, arendada seda turuhinnast soodsama ostuhinna ja paremate finantseerimistingimustega. Ühetoalise korteri keskmine üür on 330 eurot, kahetoalisel 470, kolmetoalisel 650 ja neljatoalisel 750 eurot.¹⁵ Üüri ülempiiriks on määratud 20–25 protsenti majapidamise sissetulekust. Sissetuleku suurenedes üür ei suurene.

Madalmaades moodustavad sotsiaalkorterid 29 protsenti kogu eluaseme­turust, sissetulekupiir puudub.¹⁶ Taanis elab iga kuues ehk miljon inimest sotsiaalkorteris.¹⁷ Nn sotsiaalelamuid on kolme tüüpi: peredele, eakatele ja noortele. Sissetulekupiirid säärase elamispinna taotlemiseks üldiselt puuduvad. Austrias, Taanis ja Madalmaades on elamufondist sotsiaalkortereid üle 20 protsendi, Prantsusmaal, Suurbritannias, Iirimaal, Šotimaal ja Islandis 10–19 protsenti ning Belgias, Itaalias, Norras ja Poolas 2–9 protsenti.¹⁸

Nagu kõigel, on ka neil süsteemidel puudusi. Aarhusis või Kopenhaagenis võib üürikorteri järjekorras oodata aastaid, Stockholmis suisa aastakümneid. See näitab, et üks ühele ei maksa neid asju üle võtta. Näiteks Rootsis müüakse juba järjekorrakohti väga suurte summade eest, aga see on ebaseaduslik. Hea ja uuem näide on aga Uue Euroopa Bauhausi auhinna pälvinud Viini osalus­elamute (co-housing) piirkond Gleis 21.

Hakkame pihta linnahalli lammutamisega

Loodetavasti täiendame riigikogus seadusi nii, et omavalitsused saavad avaliku huvi eest ruumiloomes paremini seista. Õnneks saavad linnad juba praeguses õigusruumis tegutseda, eriti Tallinnas, kus suurelt ja kiirelt tegutseda on hädavajalik.

Ühiskonna, keskkonna ja majanduse seisukohast on Tallinnas mõistlik järgida Viini mudelit, mille kohaselt arendatakse linnale kuuluvaid maid koostöös erasektoriga.

Viini linn kuulutab erasektoriga koostöös sotsiaaleluasemete loomiseks välja avaliku hanke, et leida arendaja, kes eluasemed ehitab. Linn säilitab kontrolli arenduse üle. Arendajate ettepanekuid hinnatakse nelja kriteeriumi alusel: 1) arhitektuur, 2) keskkond, 3) sotsiaalne jätkusuutlikkus ja 4) majanduslikud parameetrid, nt kavandatav üüritase ja kulud. Pärast arendaja valimist müüakse maa arendajale ja linn annab soodustingimustel laenu turutingimustest madalama intressimääraga ja pikendatud tagasimakseperioodiga. Arendajad omakorda võtavad linna ees kohustuse tagada linna üürikorterid.¹⁹

Praeguses õigusruumis saab näiteks Tallinn talitada Viini eeskujul linna omandis oleva maaga. Nimelt. Linn muudab planeerimisega endale kuuluva kinnisasja ehitusõigust. Planeering lähtub avalikust huvist ja kehtivatest arengukavadest. Protsess on läbipaistev ja töötatakse koos arhitektide liiduga. Linn kuulutab välja avaliku võistluse arhitekti, arendaja ja ehitaja leidmiseks. Arendaja teenib kasumit, müües lõviosa kortereist turuhinnaga nagu ikka, linnale jääb aga detailplaneeringu alusel 2, 12 või 20 protsenti korteritest. Need üüritakse läbipaistvalt välja töötatud protseduuri alusel õpetajatele, politseinikele ja päästjatele.

Me saame taashoonestada Puna­armee hävitatud Tallinna kesklinna. Tipptasemel arhitektuuriga, rangelt koostöös arhitektide liiduga. Näiteks linnahalli asemele saame sama ehitusmaterjaliga ringmajanduslikult rajada uue asumi, kus on kultuuri, kaubandust, haridust, ka luksuskortereid ja linna üürikortereid. Seal oleks linn. Miks ei võiks seal elada tudengid ja seeniorid? Kõik see on linnamaa. Nagu ka asfaldimeri nimega Põhjaväil.

Vanalinnas on Harju ja Rüütli tänav, Pikk jalg – siin asusid Pätsu ajal hooned. Ebaõiglus ei pea sünnitama uut õiglust, meenutas kord president Toomas Hendrik Ilves. Eesti kunstiakadeemia rektor, professor Mart Kalm on öelnud, et „Harju tänav taas hoonestataks ning et seda tehtaks sotsiaalkorteritega …“²⁰ Jätkakem Kalmu alustatud keskustelu!

Pealinna nn mäed vajavad põhjalikku muudatust ja uut tüpoloogiat.²¹ Õismäed, Mustamäed ja Lasnamäed tuleb arendada ühistranspordipõhiselt,²² nt Vesse rongipeatuse ümbruses, Laagna tee ääres bussipeatuste ja sildade ümbruses. Lasnamäe kanali ääres on tohutu palju kasutamata linnamaad, mille täisehitamine elavdaks Mart Pordi algselt kavandatud asumikeskusi. Mägedel tuleb hoonete vahetusse lähedusse ehitada parkimishooned, nagu on Kopenhaageni Nordhavnis,²³ et majade parklatest saaksid naabruskondade tervikrenoveerimise tulemusel uuesti hoovid, kus on loodust ja mänguväljakuid nagu Aarhusi Gellerupis.²⁴

Linnale kuulub tohutult transpordimaad. Sovetlikud, üledimensioneeritud ristmikud raiskavad ruumi. Näiteks Endla-Tehnika ristmik. Ühtegi sõidurida kaotamata saab praegused teed tuua kokkupoole ning vabanevale maale saab linn rajada kortermajad, millest tulevikus mööduvad Mustamäe ja Haabersti trammid.

Estonia teatri vastas üle tee asus 1931. aastal ehitatud hoone, mille arhitekt on Franz de Vries. Miks mitte kaaluda selle krundi, praeguse autoparkla taashoonestamist ja tunneliga ühendamist Estonia teatriga? Kui lisada Estonia sisehoovi ümberehitus ning hoonestada ka Teatri väljaku sovetlik inimtühi park ehk roheline kõrb, saame vägagi arvestatava mahu. See olgu aga erand: rohealasid hoonestada pole hea ning tunnelite rajamise keskkonnajälg on väga suur.

Poliitikast

Linna üürikorterid ei ole punane värk. Küsimus on, kuidas ettevõtjatega koos paremat linna luua. Helsingi eduloo kohta õppisin palju kunagiselt linnapealt ja eluasemeministrilt, liberaalkonservatiivilt Jan Vapaavuorilt. Kas seisukoht, et sissetulekute erinevusest tingitud segregatsioon ei ole ühiskonna huvides, on poliitilise värvinguga?

Ettevõtlus saaks hoogu juurde, mitte päitsed pähe. Linn saab linnamaal avalike arhitektuurivõistlustega tellida targalt: uute, väikese süsinikujäljega tehnoloogiate kasutust ja ringmajanduslikku ehitust. Nii tõuseb sektori tootlikkus ja ekspordivõimekus Euroopa turul, kus madala süsinikujäljega ehitamine muutub kohe varsti konkurentsieelisest elementaarseks oskuseks.

Eestis ega Tallinnas ei ole vaja nii laialdast sotsiaalkorterite süsteemi nagu Austrias või Hollandis. Omavalitsus saab müüa või anda kasutada kõigi linlaste maad, kui on põhjus ja hoob avaliku huvi eest seista. Linna üürikorterite rajamine ning kesklinnas hoonestustiheduse suurendamine on selgelt ühiskonna huvides. Ehituse hinda saab alla viia põhjaeuroopaliku nõudega 0–0,3 parkimiskohta korteri kohta. Linna üürikorteri tellimisega saab vähendada valglinnastumist ja autostumist. Parkimiskohtade vähendamine alandab 30 protsenti hoone ehitamise süsinikujälge ja võrreldavas mahus ka ehituse hinda.²⁵

Vajame muudatusi, eriti Tallinnas. Nende teadmiste elluviimine on juhtimise ja otsustamise, s.t julguse küsimus.

1 Ehituse pikk vaade 2035, Vabariigi Valitsuse strateegia. https://mkm.ee/ehitus-ja-elamumajandus/ehitus/ehituse-pikk-vaade

2 Tiit Tammaru, Szymon Marcińczak, Maarten van Ham, Sako Musterd, Socio-Economic Segregation in European Capital Cities: East Meets West. Taylor & Francis, 2015. https://library.oapen.org/handle/20.500.12657/32145

Vt ka Martin Morgan, Segregation warning for Estonian capital. – BBC News, 11. XI 2019. https://www.bbc.com/news/blogs-news-from-elsewhere-50291492

3 Merle Karro-Kalberg, Tihe ja kallis linn – Sirp 8. XII 2023. https://www.sirp.ee/s1-artiklid/arvamus/tihe-ja-kallis-linn/

4 Marianna Giusti, Extreme renting: Estonia start-up boom fuels EU’s biggest cost rises – Financial Times, 31. VIII 2023.

https://www.ft.com/content/83d8968e-a0f4-460f-823e-82f98ebe8453

5 Hannes Rumm, Kristi Saare: kui su äri püsib maksudest hoidumise peal, ei oska sa äri teha. – Eesti Ekspress 10. I 2024. https://ekspress.delfi.ee/artikkel/120260275/kristi-saare-kui-su-ari-pusib-maksudest-hoidumise-peal-ei-oska-sa-ari-teha

6 Eliisa Matsalu, Kuum tool: viie aasta pärast võib kinnisvara hind kahekordistuda. – Äripäev 6. XI 2023. https://www.aripaev.ee/saated/2023/11/06/kuum-tool-viie-aasta-parast-voib-kinnisvara-hind-kahekordistuda

7 Merle Karro-Kalberg, Suure sihini viib palju väikeseid samme, intervjuu Pärtel-Peeter Perega. – Sirp 21. IV 2023. https://www.sirp.ee/s1-artiklid/arhitektuur/suure-sihini-viib-palju-vaikeseid-samme/

8 Konverentsil „Urban Future“ 2023 aastal soovitas Dagur Eggertson palavalt Howard Frumkini, Lawrence Franki ja Richard Jacksoni raamatut „Urban Sprawl and Public Health: Designing, Planning, and Building for Healthy Communities“.

9 Andres Sevtšuk, Street Commerce: Creating Vibrant Urban Sidewalks (The City in the Twenty-First Century). University of Pennsylvania Press, 2020.

10 Andro Mänd ja Katrin Koov, Eesti linnade ruumilise arengu väljakutsed. – ERR 30. XII 2020.

11 Spotify hotar med landsflykt på grund av bostadsbrist. – Fastighetstidningen, 12. IV 2016. https://fastighetstidningen.se/spotify-hotar-med-landsflykt-pa-grund-av-bostadsbrist/

12 Clever Cities Group, Linnainnovatsiooni eksperdid: lihtsaim viis linnade elukeskkonda parandada on autode piirkiiruse alandamine. 11. X 2023. https://www.clevercitiesgroup.com/silicon-valley

13 Markus Hääl, Tallinna mereäär ei tohi saada eliidi pärusmaaks. – Eesti Päevaleht 6. VI 2023. https://epl.delfi.ee/artikkel/120199150/markus-haal-tallinna-mereaar-ei-tohi-saada-eliidi-parusmaaks

14 Advokaadibüroo RASK, Eluasemete kättesaadavuse parendamine. Õigusarvamus. 2023.

15 Viini linna veebisait, https://www.wienerwohnen.at/mieterin/wohnkosten.html

16 Labour and Social Affairs Policy Briefs, Social housing: A key part of past and future housing policy, lk 5. OECD, 2020. http://oe.cd/social-housing-2020

17 Landsbyggefonden – a Danish national fund for non-profit housing. – Housing2030. https://www.housing2030.org/project/landsbyggefonden-a-danish-national-fund-for-non-profit-housing/

18 Labour and Social Affairs Policy Briefs, Social housing: A key part of past and future housing policy, lk 6. OECD, 2020. http://oe.cd/social-housing-2020

19 Vienna’s Unique Social Housing Program. – Office of Policy Development and Research veebiajakiri. https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_011314.html

20 Kaspar Viilup, Mart Kalm, Tallinn on ebaratsionaalselt hõre ja sisuliselt välja ehitamata. – ERR 7. V 2023. https://kultuur.err.ee/1608969070/mart-kalm-tallinn-on-ebaratsionaalselt-hore-ja-sisuliselt-valja-ehitamata

21 Andro Mänd: ilusat linnapilti takistavad ametnikud ja regulatsioonid. – Vikerraadio „Vikerhommik“, 19. I 2024. https://vikerraadio.err.ee/1609214186/vikerhommik-marttreier/09fa4989fd9e0976b1b7001c3765e5d7

22 Mari Jüssi, Harju rongiga! – Sirp 14. VI 2019. https://sirp.ee/s1-artiklid/arhitektuur/harju-rongiga/

23 Park ‘n’ Play / JAJA Architects. – ArchDaily, 2016. https://www.archdaily.com/884956/park-n-play-jaja-architects

24 Vt ka ajakiri Maja, nr 113, suvi 2023. 1960. aastatel rajatud modernistliku linnaosa tervikliku renoveerimise Effekt arhitektide töö nomineeriti ka Mies van der Rohe preemiale 2022. aastal. https://www.miesarch.com/work/4625

25 Andres Sevtšuk (toimetaja), peatükk „Planeerimine“. – Ehituse teekaart 2024. https://ehituseteekaart.rohetiiger.ee/ii-osa-analuus-ja-lahendused/2-2-planeerimine/