Üha jõulisema kinnisvaraarenduse olukorras erinevate ja tihtipeale vastanduvate huvide – arendajate ja kinnisvaraomanike, kohalike elanike, keskkonnakaitsjate, laiema avalikkuse huvide seadusekohane ja tasakaalustatud kaitse on kohaliku omavalitsuse kohustus. Planeerimise küsimustes on seadusandja andnud omavalitsustele laia kaalutlusõiguse. Õiguskantsler ei saa sekkuda planeerimisotsuste sisusse, küll aga on tal võimalus ja kohustus analüüsida oma menetluste ja ühiskonnas toimuva põhjal linnaarenduse kui terviku toimimisraskusi ning öelda, kas põhjused on ebapiisavas ja vastuolulises seadusandluses, omavalitsuste haldussuutmatuses või suisa väärhalduses, või ka kodanike väheses teadlikkuses oma õigustest.

Kui avalikkus protesteerib pärast detailplaneeringu kehtestamist, et ehitise kavandamisel ei ole arvestatud piisavalt avalikkuse huve, siis on selle juures paslik heita pilk õiguslikule taustale. Kas seadus ei nõua piisavalt avaliku huviga arvestamist? Või ei täida linnavõim seadust ja ei ole planeerimisel hakkama saanud kõigi huvitatud isikute huvide tasakaalustatud kaitsega?

Planeerimisseadus sõnastab planeerimise eesmärgi – võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavate tingimuste loomine säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks. See peab realiseeruma planeerimismenetluse protsessis, mille keskseks märksõnaks on avalikkus. Planeerimismenetluse avalikkuse põhimõtte eesmärk on omakorda kaasata kõik huvitatud isikud planeerimisse ning anda neile võimalus oma huvide kaitsmiseks.

Planeerimismenetlusse kaasamise juures väärib erilist tähelepanu avalikkuse kaasamine ja puudutatud isikute informeerimise kohustus. Mida enam annab kohalik omavalitsus infot ja selgitusi ning võimaldab vaidlusi planeeringu menetlemisel, seda vähem saab planeeringule hiljem osaks vastuväiteid, planeeringust puudutatud isikute ja avalikkuse kriitikat. Probleeme on meil aga nii planeeringust otseselt puudutatud isikute kui ka laiema avalikkuse huvide kaitsega.

Planeerimisseadus näeb menetlusse avalikkuse kaasamise vahendina ette planeeringu algatamisest informeerimise ja planeeringu avaliku väljapaneku ning avaliku arutelu toimumisest teadaandmise regulaarselt ilmuvas kohalikus või maakondlikus ajalehes või üleriigilise levikuga päevalehes. Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu toimumise kohta on kohalik omavalitsus kohustatud lisaks ajalehekuulutusele välja panema ka teate küla või asumi üldkasutatavas kohas.

Haldusmenetluse seadus eristab avalikkuse ja otseselt mõjutatud kolmandate isikute, nagu näiteks naaberkinnistute omanike ja elanike kaasamist. Planeerimisseadus kui haldusmenetluse erikorda reguleeriv seadus ei tee aga üldjuhul vahet avalikkuse ja kolmandate isikute kaasamisel ega kaitse kolmandaid isikuid, kelle õigusi võib planeering otseselt riivata, rohkem kui avalikkust ehk igaüht. Selline olukord on erinev paljude teiste Põhjamaade ja Euroopa riikide regulatsioonidest, mis kantud arusaamast, et isikud, kelle õigusi detailplaneering otseselt mõjutab, saavad oma õigust olla ära kuulatud kaitsta ainult siis, kui neid on piisavalt informeeritud.

Planeeringu kehtestamise otsustamisel on kohalikul omavalitsusel kohustus kasutada kaalutlusõigust. Kuid seda tohib teha kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Oluliste asjaolude kindlakstegemiseks tuleb kaasata puudutatud isikud viisil, mis kõige kindlamalt garanteeriks nende informeerituse kavandatavast planeeringust. Puudutatud isikute otsene informeerimine on seega vajalik legitiimse planeerimislahenduse väljatöötamiseks. Haldusmenetluse seadus ja planeerimisseadus annavad erinevad regulatsioonid, ei toimi süsteemis ja harmooniliselt ning võimaldavad vastuolus olevaid tõlgendusi. Riigikohus on ühes oma lahendis leidnud, et planeeringust otseselt puudutatud isikuid tuleb informeerida tähtkirjaga. See vajab selget sätestamist ka seaduses.

Lisaks vastanduvatele erahuvidele peab planeering teenima avalikke huve. Põhiseadus lubab planeerimise käigus piirata erahuvisid avalikes huvides. Kuid avalik huvi on äärmiselt raskesti hoomatav ning ei ole seaduses selgelt määratletud. Planeerimisseadus ei räägi avalikust huvist sõnagi. Seevastu erahuvi on seadustes väljendatud õiguslikult konkreetsetes mõistetes, on tihtipeale määratletav konkreetsetes summades ning seeläbi kergemini kaitstav. Avaliku huvi ehk ühiskonna kui terviku heaolu raske hoomatavus seab selle haavatavamasse positsiooni kui erahuvi ning toimunud arengutes on avalik huvi sageli jäänud tagaplaanile.

Avaliku huvi kaitstust vähendab olulisel määral veel üks omavalitsuste praktika – planeeringute koostamine volitatakse erakätesse. Ning kohalik võim ei nõua siinjuures talle volitatud avalikku ülesannet täitvalt eraisikult piisavalt avalike huvide kaitset. Kuigi detailplaneeringu koostamise eraisikule edasivolitamise võimalus on planeerimisseaduses sätestatud erandina, on see reaalsuses muutunud reegliks. Tallinnas moodustab eraisikule koostamiseks edasivolitatud detailplaneeringute hulk ligikaudu 90% kõigist kehtestatud detailplaneeringutest. Eraisik lähtub aga planeeringut koostades eelkõige isiklikest huvidest, lisaks ei soovita keegi planeerida kellelegi teisele kuuluvat kinnistut. See tingib aga üksikute kruntide kaupa planeerimise, mis võtab võimaluse analüüsida piirkonna ruumilise keskkonna kujundamise vajadusi süsteemis, lähtudes seejuures avalikest huvidest.

Kui kohalik omavalitsus kasutab eriarvamuste üle otsustamisel ja planeerimisotsuse langetamisel talle seadusega antud kaalutlusõigust, siis millest sõltub selle olemus ja kvaliteet? Kindlasti sellest, kui täpselt ja üheselt mõistetavalt sätestavad seadused avaliku huvi arvestamise nõuded. Sellest, kas iseenesest paindlikkust nõudvas planeerimises on kehtestatud stabiilne linnaarendus- ja arhitektuuripoliitika ning koostatud põhiseaduslikke printsiipe ja väärtusi arvestav linnaarenduse üldkontseptsioon. Kindlasti sellestki, milline on planeeringutega tegelevate ametnike kompetents ja teadmised miljööd väärtustavast arhitektuurist. Ja sellest, kas planeeringute tellimine ja koostamine on edasi antud erakätesse, kellelt omavalitsus ei nõua piisavalt avalike huvide kaitset. Tegureid on veelgi.

Kuid kindlasti sõltub kaalutlusotsuse kvaliteet avaliku võimu väärtushinnangutest. Kas prevaleerivad kitsad poliitilised ja ärihuvid või põhiseadusest tulenev nõue ja eesmärk – arvestada linnaruumi arendamisel meie kõigi inimväärset elukeskkonda ja üldist avalikku huvi. Planeeringutes kajastuvad linnavõimu väärtusotsustused.

Meie pidevad linnaarendusvaidlused näitavad paraku, et mida vähem on kindlaid mängureegleid avalike ja ärihuvide tasakaalus hoidmiseks, seda rohkem hakkab otsuste langetamisel maad võtma era-, äri- ja poliitilisi huve teeniv suva. Linnaarendusotsused ei tohi lähtuda avalikes huvides põhjendamata eelistustest ning vahetuva poliitilise võimu soosingust ühele või teisele kinnisvaraarendajale. Ning on kurioosne ja lubamatu, kui avalike huvide sisu muutub iga linnavõimu vahetudes – üks linnavõim peatab kõrgehitised, järgmine annab neile kerkimisõiguse. Ja kui võimulolijad teevad otsuseid kinnisvaraarendajate kasuks, kes juhtumisi on ka võimulolevate erakondade rahastajad, võime küsida, kes ikkagi tegelikult kujundab “avalikku huvi”…

Kui erahuvide miljonid vastanduvad miljööle kui elukeskkonnale meie kõigi huvides, siis tuleb kohalikul võimul eelistada miljööd. Vastasel juhul võivad avalikud huvid jääda kaitseta. Näiteks Soomes on era- ja ärihuvide kollisioon lahendatud järgmiselt. Kui kinnisvaraarendaja saab ehitusõiguse linna tiheasustusalal, siis jagab ta oma kasu avalikkusega. Sel moel, et teatud osal detailplaneeringu alast ehitatakse välja avalikult kasutatavad pargid jm alad avalikes huvides. See on üks meetod sotsiaals
e õigluse ja tasakaalu saavutamiseks linnaarenduses.

Lõpetuseks: kas seda väheste miljonivaadet, Viru poega, mis varjaks miljonite vaadet miljööle, on võimalik peatada? Viru väljaku detailplaneering on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik ning annab seal kinnistuid omavatele isikutele õiguspärase ootuse oma maale detailplaneeringuga lubatu ehitada. Teisalt, Viru poja projekt on pälvinud avalikkuse kõrgendatud ja kõige negatiivsemat tähelepanu, mida Eesti linnaplaneerimisdiskussioonides viimastel aegadel nähtud. Kuid seadusandja on arvestanud, et avalik võim võib teha vigu ning näinud ette võimalused selliste vigade parandamiseks. Kaalutlusõigust kasutades oleks linnavõim võinud selle detailplaneeringu juba omal ajal kehtestamata jätta. Planeeringu kehtestamisest möödunud 7 aasta jooksul on nüüd oluliselt muutunud üldsuse hinnang sellele, mis on avalikus ruumis aktsepteeritav ja mis mitte. Sellest aspektist lähtuvalt on võimalik linnavolikogu poolt vastu võetud planeering kehtetuks tunnistada. Loomulikult ei pääse linn sel juhul vastutusest planeeringu kehtimajäämisest huvitatud arendajate ja kinnistuomanike ees. Kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule seaduse kohaselt varaline kahju. Tõenäoliselt otsustaks kohus, mitu miljonit see maksumaksjale maksma läheks. Avaliku diskus­siooni põhjal hinnates läheksid need miljonid seekord miljöö huvides. Iseasi, kas vajame edasise õiguskindluse ja avalikke huve paremini arvestava linnaarenduse nimel just sellist pretsedenti ja kooliraha.

Avalikkus on väärtus, mida on peetud Eestis oluliseks alates taasvabanemisest. Linnaplaneerimine, planeerimismenetlus on avalikkuse põhimõtte ja osalusdemokraatia äärmiselt oluline väljendus. See, kuivõrd on omavalitsused võimelised lisaks vastanduvatele erahuvidele tasakaalustama ka era- ja avalikku huvi, ning mis oluline – avalikku ja üldist huvi kaitsma, on demokraatia proovikivi.

Põhiseadusriigis peab olema õiguskindlus nii kinnisvaraarendajal kui ka linnakodanikul. Vastasel juhul tuleb meil Eestis planeeritava ja ehitatava keskkonna näitel tunnistada ühiskonna küpsematust ning avaliku võimu suutmatust turumajanduse ja demokraatiaga toime tulla.